Un locataire peut quitter son logement à tout moment, mais doit respecter des délais précis, variant selon la localisation ou la situation personnelle. À l’inverse, le bailleur ne peut donner congé qu’à la fin du bail, sous conditions strictes et pour des motifs limités.L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre ces procédures, modifiant l’équilibre entre protection du locataire et droits du propriétaire. Depuis son entrée en vigueur, plusieurs jurisprudences ont clarifié la portée de ses dispositions, imposant des règles détaillées sur la notification du congé et la durée du préavis.
Pourquoi l’article 15 de la loi de 1989 a marqué un tournant pour le congé locatif
Avec l’arrivée de l’article 15 de la loi de 1989, la location connaît un grand bouleversement. Jusque-là, locataires et propriétaires naviguaient à vue, chacun se reposant sur des habitudes parfois floues. Ce temps est révolu. Dès lors, impossible de notifier un congé à la légère : la procédure impose le recours à une lettre recommandée avec avis de réception, à un acte d’huissier, ou encore à une remise en main propre contre signature.
Il ne s’agit pas d’un empilement réglementaire. Ce texte vient mettre fin à une inégalité persistante. Côté propriétaire, les marges de manœuvre sont désormais strictement encadrées : il n’existe plus que trois motifs recevables pour reprendre possession du bien, vente, reprise pour logement d’un proche, ou motif légitime et sérieux. Le locataire sait donc où il met les pieds. Depuis la loi ALUR puis la loi MACRON, le délai de préavis se raccourcit à un mois pour des profils spécifiques et dans les fameuses zones tendues, alors que la règle générale reste trois mois.
Autre avancée, le renouvellement du bail s’inscrit désormais dans un carcan clair. Tout contrat de location engage les deux parties sous contrôle du juge en cas de contestation. Désormais, le terme du bail n’est plus cette ligne floue : chaque acteur du contrat sait ce qu’il peut faire, ce qu’il doit faire, et ce qu’il ne doit absolument pas risquer.
Quels sont les droits et obligations des locataires et bailleurs pendant la période de préavis
Pendant toute la durée du préavis, le contrat court toujours. Ni le locataire ni le bailleur ne peuvent s’affranchir de leurs obligations. Le locataire reste tenu de régler le loyer, d’entretenir les lieux, et d’ouvrir la porte pour des visites dans la limite maximale de deux heures par jour ouvré, sauf autre clause dans le bail. Le bailleur, lui, ne peut empiéter sur la tranquillité des occupants et doit s’en tenir aux horaires convenus pour toute visite ou intervention non urgente.
Pour y voir clair, voici ce qu’il faut absolument garder en tête pendant cette étape :
- Le dépôt de garantie n’est rendu qu’après l’état des lieux de sortie, une fois le préavis clôturé.
- Le locataire règle toutes les charges locatives jusqu’à la restitution des clés, même s’il est parti avant la fin officielle du préavis.
- En cas de clause résolutoire dans le contrat de bail, celle-ci ne met pas fin automatiquement au bail durant le préavis : une procédure claire doit être suivie.
C’est la lettre recommandée avec avis de réception qui fait foi, lançant et fixant le préavis. Certaines situations, mutation professionnelle, perte d’emploi, obtention d’un premier poste, maladie, allocation adulte handicapé, ouvrent droit à une réduction du préavis à un mois, au lieu de trois pour une location vide. Le propriétaire doit l’accepter si les justificatifs sont là. Pour la location meublée, c’est préavis d’un mois, sauf mention contraire. Objectif : sécuriser la sortie du logement et éviter tout accroc dans la transition.
Congé pour vente, reprise ou motif légitime : comprendre les différents cas de figure
Lorsqu’un bailleur envisage d’arrêter la location, la loi n’autorise que trois scénarios distincts, chacun avec ses exigences. Changer de cap n’a jamais été autant balisé.
Premier cas : le congé pour vente. Le propriétaire qui souhaite vendre doit suivre la procédure à la lettre. Ici, le locataire dispose d’un droit de préemption et se voit proposer l’achat en priorité au même prix. L’annonce du congé, via lettre recommandée avec avis de réception, précise le montant ainsi que les règles pour répondre dans le délai imparti (deux mois). Passé ce délai, l’offre s’éteint tacitement.
Autre cas de figure : le congé pour reprise. Il s’agit généralement de loger un proche, mais là aussi, seuls certains membres de la famille sont concernés (conjoint, enfant, parent, ou personne prévue par le texte). Impossibilité d’inventer ou d’abuser : si besoin, le tribunal tranche la sincérité et la réalité de la demande.
Dernière situation : le congé pour motif légitime et sérieux. Cela inclut les impayés à répétition, l’absence d’assurance, ou des troubles de voisinage avérés. Mais attention, le bailleur doit être en mesure de prouver la situation : pas question de dégainer cet argument pour se débarrasser d’un locataire sans fondement.
Dans tous les cas, la notification officielle est indispensable, remise en main propre contre reçu ou lettre recommandée. Et le délai de prévenance s’impose : pour la location vide, ce sera six mois minimum avant la fin du bail. L’approximation n’a pas sa place ici ; chaque oubli ou erreur se retourne vite contre celui qui n’a pas respecté la procédure.
Jurisprudence, démarches pratiques et ressources pour sécuriser votre congé
Le droit locatif ne se limite pas aux textes, la jurisprudence affine la portée de l’article 15 et veille à ce que la mécanique soit respectée à la lettre. Devant les tribunaux, un congé imprécis, avec un délai ou un motif mal formulé, ne tient pas la route. Les arrêts de cours d’appel rappellent sans cesse que le formalisme protège les deux parties et rend toute improvisation périlleuse.
Pour avancer sans risque, mieux vaut procéder de manière méthodique :
- Rédigez un courrier qui précise clairement le motif du congé et applique scrupuleusement le bon délai.
- Optez pour la lettre recommandée avec avis de réception pour chaque notification.
- Conservez bien tout justificatif de réception : en cas de litige, ce papier vaut de l’or devant le tribunal.
Avant d’aller plus loin dans une procédure, la commission départementale de conciliation peut servir de médiateur utile, gratuitement, pour tenter de trouver un accord. Les locataires, notamment ceux disposant de ressources annuelles inférieures aux plafonds légaux, peuvent solliciter l’aide d’associations pour faire valoir leurs droits, car pour eux, l’article 15 devient un levier protecteur de premier ordre.
Le congé locatif ne ressemble plus à une loterie. Texte, jurisprudence et relais de médiation forment un filet robuste, pour que chaque départ se déroule sans dérapage, ni pour le propriétaire, ni pour le locataire.
