Même en cas d’absence de bénéfice réel, certaines cessions immobilières déclenchent une taxation sur une plus-value calculée forfaitairement. Depuis 2004, la résidence principale échappe à cette imposition, mais un bien loué en meublé peut, à partir de 2026, relever d’un tout autre régime.
Le barème fiscal distingue l’impôt sur le revenu des prélèvements sociaux, appliqués séparément, pour un prélèvement cumulé qui atteint 36,2 %. Les abattements pour durée de détention et la liste des frais déductibles modifient sensiblement le montant final exigible.
Comment se détermine la plus-value immobilière et quels biens sont concernés ?
La plus-value immobilière, c’est du concret. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier, ajustée par les frais et les éventuels travaux. Ce calcul s’impose à chaque vente, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un logement mis en location, d’un local commercial, d’un terrain ou de parts de SCI ou SCPI. Que vous soyez particulier ou société, la règle ne fait pas de distinction.
En revanche, la résidence principale échappe à tout cela : vendre le logement que l’on occupe en permanence ne génère aucune taxation sur la plus-value immobilière. Pour tous les autres biens, la règle s’applique sans détour. Résidences secondaires, immeubles mis en location, terrains laissés vacants, parts de sociétés civiles immobilières… tout est concerné.
Le calcul change légèrement en cas de donation ou de succession. Dans ce contexte, la valeur vénale au jour du transfert devient la référence pour une future vente. Le code général des impôts (CGI) balise chaque étape : prix de vente déclaré, prix d’acquisition augmenté des frais, éventuelles corrections, pour aboutir à une plus-value brute, puis imposable.
| Biens concernés | Situation fiscale |
|---|---|
| Résidence principale | Exonérée |
| Résidence secondaire, bien locatif, local commercial, terrain, parts de SCI/SCPI | Soumis à imposition |
Le message est limpide : pour anticiper le montant de la plus-value imposable, il faut tenir compte de la nature du bien, du temps de détention et des modalités de calcul fixées par l’administration fiscale.
Frais, abattements et charges : ce que vous pouvez réellement déduire
Avant de connaître le montant de la plus-value immobilière à payer, il faut s’intéresser aux déductions possibles. Le prix d’achat peut être augmenté de plusieurs frais : frais de notaire, frais d’agence, et le coût des travaux réalisés par une entreprise (à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits si le bien était loué). Présenter les factures reste indispensable.
Le prix de vente, de son côté, peut être réduit des frais de diagnostics obligatoires. Ces ajustements rapprochent la plus-value brute de la réalité économique de la transaction. Tout doit être documenté de façon rigoureuse.
Les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite sur la plus-value brute. Dès la 6e année, un abattement annuel de 6 % (IR) entre en jeu jusqu’à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, le taux est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % de la 23e à la 30e année. Après 22 ans, la plus-value échappe à l’impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus aucun prélèvement social non plus.
Dans certains cas, l’abattement grimpe en flèche. En zone tendue, il peut atteindre 70 % (et même 85 % pour un projet social impliquant au moins 50 % de logements sociaux). Une vente en dessous de 15 000 euros, à un organisme de logement social ou lors d’une expropriation donne droit à une exonération totale.
Voici les principaux frais et abattements à considérer dans le calcul :
- Frais de notaire, d’agence, travaux : à ajouter au prix d’achat
- Diagnostics obligatoires : à déduire du prix de vente
- Abattement pour durée de détention : progressif jusqu’à suppression totale de l’impôt
- Abattement exceptionnel : applicable dans certains secteurs ou projets sociaux
LMNP : ce qui va changer pour les plus-values à partir de 2026
Un tournant s’annonce en 2026 pour les propriétaires relevant du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). La réforme, inscrite dans le Code général des impôts, vise à rapprocher la fiscalité des plus-values immobilières sur les biens locatifs, qu’ils appartiennent à des particuliers ou à des personnes morales telles qu’une SCI ou une SCPI.
Jusqu’à présent, la vente d’un logement en LMNP était soumise à un régime distinct. Dès 2026, la distinction entre personne physique et personne morale s’estompe : la fiscalité des plus-values immobilières s’uniformise. Les taux, les calculs, les abattements pour durée de détention s’alignent, rendant caduques les anciens dispositifs d’optimisation qui jouaient sur les différences de traitement.
Le texte prévoit l’application des taux en vigueur pour la plus-value immobilière classique : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, et une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable. Autrement dit, les ventes en LMNP seront désormais traitées comme celles des autres biens locatifs. Les propriétaires devront anticiper une fiscalité moins souple sur certains aspects, notamment l’impossibilité de déduire les amortissements passés lors de la revente.
Ce changement va influencer la rentabilité des investissements en LMNP. Beaucoup s’interrogent sur la pertinence de maintenir ce statut, alors que l’écart fiscal avec les autres formes d’investissement locatif s’estompe peu à peu.
Imposition des plus-values immobilières : taux applicables et modalités de paiement
Lors de la vente d’un bien immobilier, la plus-value imposable subit plusieurs prélèvements. Le taux de base s’établit à 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Si la plus-value imposable dépasse 50 000 euros, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute, selon la tranche concernée. Ce mécanisme s’applique à toutes les catégories : résidences secondaires, biens locatifs, locaux commerciaux, terrains ou parts de SCI/SCPI.
Le calcul, la déclaration et le paiement de l’impôt sont assurés directement par le notaire lors de la signature de la vente. Il prélève le montant sur le prix de cession et reverse les sommes à l’administration fiscale. Le vendeur n’a donc aucune démarche à effectuer après la transaction.
Pour les non-résidents, recourir à un représentant fiscal agréé devient impératif, sauf pour les ressortissants de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen bénéficiant d’un accord avec la France. Ce représentant s’assure que la déclaration et le paiement sont conformes, évitant ainsi tout litige avec l’administration française.
La liquidation de l’impôt intervient avant même que le vendeur ne touche le produit de la vente. Ce dispositif, pensé pour garantir la perception des impôts par l’État, impose d’être particulièrement attentif au calcul de la plus-value et à l’application des abattements ou exonérations possibles.
Vendre un bien immobilier, c’est franchir une frontière fiscale où chaque ligne du calcul compte. Anticiper, documenter et comprendre les évolutions réglementaires, voilà ce qui fait la différence au moment du passage devant le notaire.
